O TAC como viabilizador da remediação de áreas contaminadas

O Termo de Ajustamento de Conduta vem se fortalecendo como uma ferramenta de solução de conflitos ambientais

Em edições passadas, abordamos as implicações legais para as áreas contaminadas, indicando que o acelerado processo de urbanização verificado nas últimas décadas no país marcou a explosão do crescimento das cidades, transformando o espaço urbano e propiciando que imóveis industriais fossem convertidos para usos residenciais.

Ocorre que imóveis e/ou áreas que já tenham sido ocupadas por atividades industriais, possibilitam a presença de contaminantes no solo, ou mesmo em suas instalações prediais remanescentes.

Inúmeras são as ações preventivas adotadas pelos órgãos de controle ambiental objetivando evitar ou mesmo minimizar os riscos das atividades. No entanto, a atividade industrial por si só é passível de provocar contaminação ambiental.

Diante deste cenário e da garantia constitucional de se proporcionar um meio ambiente ecologicamente equilibrado e uma sadia qualidade de vida para as presentes e futuras gerações, o Termo de Ajustamento de Conduta – TAC, foi instituído como um instrumento mais célere e eficaz para a adoção de medidas destinadas à recuperação do meio ambiente afetado, com o estabelecimento de obrigações e regras de conduta a serem observadas pelas partes, transformando-se num potente viabilizador do processo de remediação de áreas contaminadas.

O parágrafo 6º, do art. 5º, da Lei 7.347/85 outorgou aos órgãos públicos que possuem legitimidade para ajuizar ação civil pública a possibilidade do autor de comportamento lesivo a direitos transidividuais assumir o compromisso de ajustamento de sua conduta às exigências legais.

Desse modo, estão legitimados a propor um TAC o Ministério Público, a União, os Estados, os Municípios, o Distrito Federal e os órgãos públicos sem personalidade jurídica, desde que tenham, em sua destinação, a defesa dos direitos coletivos, difusos e individuais homogêneos, como por exemplo.

Importante esclarecer que o termo de ajustamento de conduta não possui natureza jurídica de transação, uma vez que o órgão público que firmou o acordo não pode realizar concessões mútuas de direito indisponível, circunstância que desfigura um dos elementos constitutivos da transação, segundo dispõe o artigo 840 do Código Civil.

Assim, como um acordo extrajudicial o TAC deve ser revestido de certeza e liquidez, proporcionando a gestão ambiental com base em mecanismos tripartites entre Estado, Mercado e Sociedade, buscando uma solução acertada para a preservação ambiental.

O TAC objetiva a recuperação do passivo ambiental e pode ser celebrado em dois momentos: (i) antes da propositura da Ação Civil Pública em sede de Inquérito Civil; (ii) ou quando já instaurada a Ação Civil Pública, neste caso sendo homologado pelo juiz.

Em ambas as situações, o causador da lesão ao meio ambiente compromete-se a reparar os danos ou paralisar a conduta ou atividade, estabelecendo-se prazo e medidas para o cumprimento do acordo.

Vale indicar que a indisponibilidade do meio ambiente não impede que sejam utilizados meios alternativos de solução de conflitos, devendo ser analisado para cada caso em concreto qual o melhor meio de resolução do conflito.

Ocorre que, a opção pela via jurisdicional muitas vezes é morosa e na maioria das vezes resulta em prejuízos para o ambiente e para a sociedade como um todo. Assim, o TAC vem se fortalecendo como uma ferramenta de solução de conflitos ambientais.

Por fim, insta frisar que a Lei da Ação Civil Pública, assim como o TAC – Termo de Ajustamento de Conduta proporcionaram uma (r)evolução no ordenamento jurídico brasileiro, fazendo com que, o processo judicial deixasse de ser visto apenas com o enfoque de interesses individuais, e passa-se a servir de instrumento efetivo na defesa dos direitos transindividuais e principalmente como viabilizador na remediação de áreas contaminadas. PE

Renata Franco de Paula Gonçalves Moreno

É formada em Direito pela Universidade São Francisco e em Ciências Sociais pela UNICAMP, com extensão em Direito Ambiental pelo Instituto Brasileiro de Advocacia Pública - IBAP e Direito Internacional Público pela Academia de Direito Internacional da Haia (Holanda). É mestre pela Université de Metz (França) e doutoranda em Ciências Sociais na UNICAMP. Associada do escritório Emerenciano, Baggio e Associados Advogados, responsável pelo Departamento de Direito Ambiental.

Novas implicações legais para as áreas

O crescimento das metrópoles brasileiras tem sua desvantagem: transformam o espaço urbano, fazendo surgir imóveis industriais desocupados e possivelmente contaminados

O acelerado processo de urbanização verificado nas três últimas décadas no país marcou a explosão do crescimento das cidades, transformando o espaço urbano e (re) definindo as áreas que compõem essas territorialidades. Do mesmo modo, o processo de industrialização brasileira se intensificou a partir da década de 1950, com a cidade de São Paulo concentrando 58% da indústria nacional até 1970. A partir da década de 70, verifica-se uma diminuição do crescimento industrial para a cidade de São Paulo, no entanto, no interior da cidade subira aceleradamente, atingindo um crescimento de 22,5%.

O próprio crescimento e desenvolvimento das cidades, seja da grande São Paulo ou de qualquer outra metrópole brasileira, transformou o espaço urbano, principalmente por causa do deslocamento das atividades industriais para áreas periféricas a fim de desocupar áreas urbanas para suprir o contingente populacional que se deslocava da área rural para trabalhar nas cidades. Decerto, todo esse processo acarretou o surgimento de um grande número de imóveis industriais que hoje se encontram desocupados, formando verdadeiros vazios na espacialidade urbana e possivelmente contaminados.

Durante a década de 1980, alguns desses imóveis foram convertidos para uso não industriais, transformando-se em espaços essencialmente residenciais, tendência esta que desde então tem se acelerado. Referido processo de transformação urbana se acentuou devido à promulgação da Lei nº 9.999/98 do Estado de São Paulo, que possibilita a ocupação, das zonas de uso predominantemente industrial por outros usos, até então vetados, como uso residencial e/ou comercial.

Diante da situação cada vez mais alarmante, temos algumas recentes propostas de disciplinamento da questão. Em Dezembro de 2009, o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) editou a Resolução nº 420, dispondo sobre critérios e valores orientadores de qualidade do solo quanto à presença de substâncias químicas e estabelecendo diretrizes para o gerenciamento ambiental de áreas contaminadas por essas substâncias em decorrência de atividades antrópicas. Em nível federal existe ainda um projeto de lei que trata sobre áreas contaminadas, mas ainda não foi aprovado.

Diretrizes para o Gerenciamento de Áreas Contaminadas

Ante a tardia manifestação da União quanto ao controle das áreas contaminadas, alguns estados se anteciparam no disciplinamento da questão, com base na competência concorrente no tocante a proteção ambiental. De acordo com o sistema federativo brasileiro, a tutela ambiental, em regra, é compartilhada entre os níveis federativos através do sistema de competência legislativa concorrente (CF, art. 24, VI a IX) e do sistema de competência administrativa comum (CF, art. 23, III, VI e VII).

Como ainda não existe lei federal que discipline o assunto, mas apenas Resolução Orientativa do CONAMA, órgão consultivo e deliberativo no tocante a padrões de qualidade ambiental, os estados possuem competência plena para legislarem sobre a matéria.

No caso do estado de São Paulo, inicialmente, a CETESB editou o Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis – CETESB/GTZ (2003) e em 2007, foi editada a Decisão da Diretoria nº 103/2007/C/E que dispõe sobre o procedimento para gerenciamento de áreas contaminadas. Além disso, temos a Norma ASTM 1527-05E para Avaliação Ambiental da Fase I (Standard Practice for Phase I Environmental Site Assessment).

Mais recentemente, foi promulgada a Lei Estadual nº 13.577/2009, que disciplina o gerenciamento de áreas contaminadas no estado de São Paulo.

Tal normativa dispõe sobre diretrizes e procedimentos para a proteção da qualidade do solo e gerenciamento de áreas contaminadas. Indica como instrumentos para o gerenciamento dessas áreas, (i) o cadastro de áreas contaminadas,(ii) a disponibilização de informações, (iii) declaração de informação voluntária, (iv) plano de desativação do empreendimento, (v) plano de remediação, (vi) incentivos fiscais, tributários e creditícios, dentre outros instrumentos.

Importante ressaltar que o cadastro de áreas contaminadas se destina, inclusive, para áreas que sejam potencialmente poluidoras e que tenham no passado abrigado atividades passíveis de provocar qualquer tipo de contaminação, não se restringindo apenas as áreas efetivamente contaminadas.

A normativa estadual indica ainda que qualquer pessoa – física ou jurídica - que possa, por ação ou omissão, contaminar o solo deve adotar medidas de necessárias para sua remediação e mitigação. Além disso, considera como responsáveis legais e solidários, pela prevenção, identificação e remediação de uma área contaminada (i) o causador da contaminação ou seus sucessores, (ii) o proprietário da área, (iii) o superficiário, (iv) o detentor da posse efetiva, (v) quem dela se beneficiar direta ou indiretamente. Determina que poderá ser desconsiderada a pessoa jurídica quando sua personalidade for obstáculo para a identificação e a remediação da área contaminada. Por fim, na hipótese do responsável legal não promover a imediata remoção do perigo, tal providência poderá ser adotada subsidiariamente pelo Poder Público, garantindo o dever de ressarcimento deste pelos gastos despedidos pela administração pública.

Outra questão a pontuar são os valores previstos a título de multa: de 4(quatro) a 4.000.000 (quatro milhões) o valor da Unidade Fiscal do Estado de São Paulo – UFESP, perfazendo atualmente R$ 65.680.000 (sessenta e cinco milhões e seiscentos e oitenta mil reais).

Do mesmo modo, a cidade de São Paulo editou no dia 05 de janeiro de 2010 a Lei n. 15.098 que obriga o poder executivo municipal a publicar na imprensa oficial ou disponibilizar no site oficial da Prefeitura um relatório das áreas contaminadas do município.

Diante do acima exposto, percebe-se uma intensificação na preocupação e no tratamento das questões envolvendo áreas contaminadas. De fato, a questão ambiental contemporânea surge da compreensão dos limites materiais do nosso mundo, onde o uso do espaço que encontramos nesse início de milênio é o produto das forças sociais criadas ao longo da história, e a preservação do meio ambiente deve ser um fim e os mecanismos legais de proteção um norte.PE

Renata Franco de Paula Gonçalves Moreno

É formada em Direito pela Universidade São Francisco e em Ciências Sociais pela UNICAMP, com extensão em Direito Ambiental pelo Instituto Brasileiro de Advocacia Pública - IBAP e Direito Internacional Público pela Academia de Direito Internacional da Haia (Holanda). É mestre pela Université de Metz (França) e doutoranda em Ciências Sociais na UNICAMP. Associada do escritório Emerenciano, Baggio e Associados Advogados, responsável pelo Departamento de Direito Ambiental.

Contaminação da propriedade afeta o valor de mercado e a rentabilidade do negócio

Impacto da contaminação no valor da propriedade varia em função do tempo

A questão da segurança na manipulação, armazenamento e disposição de produtos tóxicos e perigosos, principalmente aqueles provenientes da produção industrial, se transformou em um problema nacional. As comunidades, cada vez mais, têm se mostrado contrárias a disposição de materiais dessa natureza nas regiões onde habitam. Uma das razões dessa preocupação é o impacto negativo no valor da propriedade. Esse medo também decorre da percepção dos reais e potenciais riscos à saúde. Os métodos existentes para calcular os riscos, individual e social, possibilitam determinar o nível de aceitabilidade dos riscos de maneira satisfatória, mas não fornecem o valor de mercado de bens imóveis localizados em áreas de risco ou contaminadas. A contaminação afeta o valor de mercado da propriedade e a rentabilidade do negócio.

A literatura revela que até o início da década dos anos sessenta a população em geral não se preocupava com a presença de produtos tóxicos e com os riscos à saúde associados. Porém, os resultados das pesquisas realizadas na década seguinte revelaram que o comportamento da população havia modificado, principalmente devido aos resíduos da indústria nuclear. A partir das pesquisas de mercado e das entrevistas dos residentes no entorno das usinas nucleares foi contatado que o valor de mercado de propriedades situadas perto de instalações nucleares era inferior daquelas que se encontravam mais afastadas destes locais. Essa constatação indicou que a percepção do perigo muda com o tempo e depende da localização da fonte do perigo.

Exigências do Mercado no Impacto da Contaminação

O impacto da contaminação no valor de mercado da propriedade varia em função do tempo. Inicialmente, o valor da propriedade sem a contaminação é o valor estabelecido pelo mercado; mas; quando o público em geral ou um personagem influente, como por exemplo a imprensa ou perito, constatam que a propriedade está contaminada ou que existem riscos à saúde, essa propriedade se transforma em uma “propriedade problema”. Quando o mercado percebe que a propriedade tem um problema o seu valor de comercialização é afetado de vários modos.

As exigências requeridas por agentes imobiliários e compradores, bem como, as incertezas dos avaliadores influenciam a negociação da propriedade acarretando a diminuição do seu valor. Nessa etapa, as incertezas a respeito da propriedade são consideráveis, mas à medida que as partes envolvidas ou interessadas entendem a magnitude do problema, a incertezas diminuem e o valor da propriedade aumenta progressivamente até o ponto; no qual a diferença entre o valor da propriedade com e sem a contaminação se torna igual à soma do custo de controle do problema e do estigma residual. Quando a contaminação é controlada, o valor da propriedade recupera o seu valor integral de mercado, se o público acreditar nas autoridades. Caso isso não ocorra, a diferença entre o valor da propriedade recuperada e o seu valor integral de mercado irá corresponder ao valor do estigma residual, o qual diminui ao longo do tempo à medida que o público em geral e as partes envolvidas assumem que não existe mais a contaminação.

Outro ponto interessante é que a contaminação afeta a rentabilidade do negócio desenvolvido na propriedade. A partir do momento que o público se dá conta da existência do perigo ou da contaminação aumenta a preocupação com os bens produzidos e comercializados nessa área. O efeito dessa preocupação pública pode ser avaliado comparando o valor presente da receita líquida operacional realizada na propriedade na situação contaminada e sem a contaminação.

O dano à rentabilidade decorrente da contaminação pode ser avaliado descontando o valor presente da renda perdida, durante o período da permanência do perigo ou da contaminação, utilizando a taxa de juros do mercado e uma taxa de risco, respectivamente para a situação da existência e inexistência da contaminação. O valor da taxa de risco a ser utilizada depende da magnitude do perigo ou da contaminação presentes na propriedade a ser comercializada.

Em suma, a produção de produtos tóxicos e perigosos e a presença da contaminação em uma propriedade afetam o seu valor de comercialização e a rentabilidade do negócio desenvolvido. Portanto, o preço da propriedade contaminada em um mercado competitivo e aberto deverá ser estabelecido levando em consideração todas as condições necessárias para a venda justa, o comprador e vendedor devem agir com prudência e com conhecimento, para que o valor não seja influenciado por estímulos indevidos. PE

Georges Kaskantzis Neto

Doutor e Mestre na área de Engenharia Química pela UNICAMP. Engenheiro Químico pela UFPR. Coordenador Gestão Ambiental pela Deutsche Gesellschaft für Qualität na Alemanha. Coordenador Especialização Gerenciamento Ambiental na Indústria, Gestão e Engenharia Ambiental. Presidente Comitê de Pesquisa UFPR. Coordenador Curso de Engenharia de Bioprocessos e Biotecnologia. Consultor do INEP - MEC, Secretaria de Educação do Paraná, Fundação Araucária, FAPESC, FAPEMIG, Secretaria Municipal de Meio Ambiente de Betim, Secretaria de Estado de Meio Ambiente do Paraná. Professor Associado da UFPR.