Contaminação da propriedade afeta o valor de mercado e a rentabilidade do negócio

Impacto da contaminação no valor da propriedade varia em função do tempo

A questão da segurança na manipulação, armazenamento e disposição de produtos tóxicos e perigosos, principalmente aqueles provenientes da produção industrial, se transformou em um problema nacional. As comunidades, cada vez mais, têm se mostrado contrárias a disposição de materiais dessa natureza nas regiões onde habitam. Uma das razões dessa preocupação é o impacto negativo no valor da propriedade. Esse medo também decorre da percepção dos reais e potenciais riscos à saúde. Os métodos existentes para calcular os riscos, individual e social, possibilitam determinar o nível de aceitabilidade dos riscos de maneira satisfatória, mas não fornecem o valor de mercado de bens imóveis localizados em áreas de risco ou contaminadas. A contaminação afeta o valor de mercado da propriedade e a rentabilidade do negócio.

A literatura revela que até o início da década dos anos sessenta a população em geral não se preocupava com a presença de produtos tóxicos e com os riscos à saúde associados. Porém, os resultados das pesquisas realizadas na década seguinte revelaram que o comportamento da população havia modificado, principalmente devido aos resíduos da indústria nuclear. A partir das pesquisas de mercado e das entrevistas dos residentes no entorno das usinas nucleares foi contatado que o valor de mercado de propriedades situadas perto de instalações nucleares era inferior daquelas que se encontravam mais afastadas destes locais. Essa constatação indicou que a percepção do perigo muda com o tempo e depende da localização da fonte do perigo.

Exigências do Mercado no Impacto da Contaminação

O impacto da contaminação no valor de mercado da propriedade varia em função do tempo. Inicialmente, o valor da propriedade sem a contaminação é o valor estabelecido pelo mercado; mas; quando o público em geral ou um personagem influente, como por exemplo a imprensa ou perito, constatam que a propriedade está contaminada ou que existem riscos à saúde, essa propriedade se transforma em uma “propriedade problema”. Quando o mercado percebe que a propriedade tem um problema o seu valor de comercialização é afetado de vários modos.

As exigências requeridas por agentes imobiliários e compradores, bem como, as incertezas dos avaliadores influenciam a negociação da propriedade acarretando a diminuição do seu valor. Nessa etapa, as incertezas a respeito da propriedade são consideráveis, mas à medida que as partes envolvidas ou interessadas entendem a magnitude do problema, a incertezas diminuem e o valor da propriedade aumenta progressivamente até o ponto; no qual a diferença entre o valor da propriedade com e sem a contaminação se torna igual à soma do custo de controle do problema e do estigma residual. Quando a contaminação é controlada, o valor da propriedade recupera o seu valor integral de mercado, se o público acreditar nas autoridades. Caso isso não ocorra, a diferença entre o valor da propriedade recuperada e o seu valor integral de mercado irá corresponder ao valor do estigma residual, o qual diminui ao longo do tempo à medida que o público em geral e as partes envolvidas assumem que não existe mais a contaminação.

Outro ponto interessante é que a contaminação afeta a rentabilidade do negócio desenvolvido na propriedade. A partir do momento que o público se dá conta da existência do perigo ou da contaminação aumenta a preocupação com os bens produzidos e comercializados nessa área. O efeito dessa preocupação pública pode ser avaliado comparando o valor presente da receita líquida operacional realizada na propriedade na situação contaminada e sem a contaminação.

O dano à rentabilidade decorrente da contaminação pode ser avaliado descontando o valor presente da renda perdida, durante o período da permanência do perigo ou da contaminação, utilizando a taxa de juros do mercado e uma taxa de risco, respectivamente para a situação da existência e inexistência da contaminação. O valor da taxa de risco a ser utilizada depende da magnitude do perigo ou da contaminação presentes na propriedade a ser comercializada.

Em suma, a produção de produtos tóxicos e perigosos e a presença da contaminação em uma propriedade afetam o seu valor de comercialização e a rentabilidade do negócio desenvolvido. Portanto, o preço da propriedade contaminada em um mercado competitivo e aberto deverá ser estabelecido levando em consideração todas as condições necessárias para a venda justa, o comprador e vendedor devem agir com prudência e com conhecimento, para que o valor não seja influenciado por estímulos indevidos. PE

Georges Kaskantzis Neto

Doutor e Mestre na área de Engenharia Química pela UNICAMP. Engenheiro Químico pela UFPR. Coordenador Gestão Ambiental pela Deutsche Gesellschaft für Qualität na Alemanha. Coordenador Especialização Gerenciamento Ambiental na Indústria, Gestão e Engenharia Ambiental. Presidente Comitê de Pesquisa UFPR. Coordenador Curso de Engenharia de Bioprocessos e Biotecnologia. Consultor do INEP - MEC, Secretaria de Educação do Paraná, Fundação Araucária, FAPESC, FAPEMIG, Secretaria Municipal de Meio Ambiente de Betim, Secretaria de Estado de Meio Ambiente do Paraná. Professor Associado da UFPR.